2023年9月中旬よりアーバンスターキャピタルの代表ディーンが来日していました。
9月22日（金）には東京の青山で投資家向けの小イベントも実施しました。今回も密にコミュニケーションを取りましたので、詳しく進捗状況を聞きました。
この記事では販売中のプロジェクトのアップデートをご紹介したいと思います。
2023年5月に現地視察に行った様子は以下の記事からご確認ください。
上記の記事、冒頭部分に現地視察のレポートのURLをまとめて掲載しています。
QUANTUM PLACE社との業務提携
投資家向けに配信されている2023年7月のコーポレートアップデートでも紹介がありましたが、アーバンスターキャピタルはQUANTUM PLACE社と業務提携を行いました。
・Quantum Place社のHP
https://www.quantumplace.ca/team
これはアーバンスターキャピタルがビジネスを拡大する上で非常に重要な業務提携です。
Quantum Place社は土地開発プロジェクトに特化した不動産開発会社です。
プロのプランナーを複数名抱えており、従業員は１１名います。代表のジェシカは20年以上に渡ってプランニングの経験を積んでいます。
Quautum Place社に入社する前はアルバータ州のエアドリー市とカルガリー市の都市プランナーとして働いており、行政側の人間だったのです。つまり、承認プロセスなど実際の行政側の業務にを熟知しているわけです。
代表のジェシカは2013年にQuantum Place社のプリンシパル兼パートナーとして入社しました。
ジェシカはキャリアをスタートさせて以来、ハーベストヒルズの公園、ハンプトンズ、キャンモアのスリーシスターズ・マウンテンビレッジ、ラムジーのミニオン部理事などアルバータ州南部とブリティッシュ・コロンビア州の計画委員会や市議会で、様々なプロジェクトの管理、評価、プレゼンテーションを行ってきました。
Quantum Place社は規模の大きい設計会社であり、代表のジェシカの経験もあるため、行政への「ロビー活動に強い」という特色があります。
月に１度、行政のメンバーと打ち合わせをして意見交換をしたり、要望を伝えたりしているそうです。アーバンスターの副社長アンドレも２週間に１回Quautum Place社と打ち合わせをしています。
コクランレイクのコンセプトプランの提出時期について
現在、アーバンスターキャピタルはコクランレイク（サウス＆ノース）の資金調達中です。
国道22号線に隣接する黄色い枠がコクランレイク。
サウスは既に完売しておりノースを日本円で約15億円調達しています。詳しい残額についてはアーバンスターキャピタル社にお問い合わせください。
現在、アーバンスターキャピタルはQuantum Place社と共同で、コクランレイクのコンセプトプランの提出に向けて取り組んでいます。
コンセプトプランを提出するためには、地質調査、歴史的資源調査、地形測量、生物物理学的影響評価、エンジニアリング・サービス調査、雨水管理計画などなどを「Study」として行政に提出する必要があります。
5月に現地視察をした際の記事でも紹介しましたが、これらの土地に関する「Study」は土地を取得する前にすでに１度完了している土地です。
前地主が農地として使用するために行っていたそうです。しかし、コンセプトプランを提出する前に再び調査を行う必要があるため、現在アーバンスターキャピタル社は以下のような各分野のコンサルタントに依頼して調査を進めています。
Engineering for people – CIMA+
Home – ISL Engineering
Tronnes Geomatics |
Home – Factor Geotechnical Ltd.
現在、６つのStudyのうち３つは既に完了、残り３のStudyを終えるという段階。
本来であれば、このStudy（＝調査）が完了して資金調達を終えてからコンセプトプランの提出という流れになります。
しかし、行政とやり取りする中でコクランレイクのショッピングアーケードのプランに行政側が非常に興味を示しており、資金調達を終える前にコンセプトプランを提出するようにと行政側からアプローチがあったそうです。
そのため、現在はコクランノースの資金調達ではありますが、来年2024年の春もしくは夏前にはコンセプトプランを提出するそうです。
2023年の末からは近隣住民を集めてのオープンハウスなどのパブリックエンゲージメントもスタートさせます。
これは行政側からの要請で我々投資家にとっても喜ばしい内容です。
ブリーフィングブック（Briefing book）のリリース
近日中にコクランレイクの投資家にはブリーフィングブックがリリースされます。
ブリーフィングブックとはコンセプトプランを提出する前に「概略」のようなもので、今回の土地開発プロジェクトのベースになる資料です。
ブリーフィングブックにはプロジェクトの概要、タイムライン、現在のプロジェクトの状況、進行や潜在的な土地の価値などが書かれています。
2007年に発表された北コクランの土地計画では、「クラスター住宅とオープンスペース」という土地用途で、政策区域内のプランは最低30％のオープンスペースを設けなければならないとなっています。
オープンスペースには、自然地域（緑地など）、農業用地、レクリエーション、公園、遊び場が含まれています。元々の都市計画だと１エーカーあたり１戸を住宅密度の上限としておりますが、最低30％のオープンスペースを確保した上で、さらにオープンスペースを設ける場合は「２エーカーごとに総面積１エーカーあたり１戸の追加住戸」という緩和があります。
コクランレイクに関しては43.6％のオープンスペースを設ける予定になっており、追加で20区画（戸数）を追加する事が認められます。
つまり、157エーカーの土地に対して「ショッピングアーケード＋177戸の住宅」がベースライン（最低のライン）となります。
これはあくまでベースラインなので、177戸ではなく住宅密度を高めてプランを提出する可能性もあります。
上の画像はブリーフィングブックからの引用ですが、左上の赤い部分がショッピングアーケード、それ以外が住宅用のロットです。
0.25エーカーから最大0.5エーカーの区画になっており、306坪～612坪の住宅。詳しい金額の試算に関してはブリーフィングブックの配布をお待ちください。
コクランテイクに隣接した国道22号線を渡った先のモンテラコクランレイクというプロジェクトでは現在、下記のような価格帯で住宅が売りに出ています。
https://livemonterra.ca/quick-possession
Quick possessionといってすぐに住める建売の住宅が最低1億4,000万円からとなっています。
モンテラコクランレイクは現在フェーズ２の土地販売も行っておりますが、湖に近いエリアの土地は0.27～0.34エーカーの土地が$600,000（約6,600万円）で販売されています。
アーバンスターキャピタルが販売しているコクランレイクは少し高台になっており、ショッピングアーケードもあり、コクラン町へのアクセスも非常に良い場所なので、$500,000～$550,000の金額で試算しているのは妥当な数字なのかなと思います。
こういった詳しい内容がブリーフィングブックには掲載されていますので、投資家の方々は楽しみにお待ちくださいませ。
カルガリーの住宅事情
カナダは移民政策を取っており2023年9月現在、直近１年間で人口が約30万人増えています。（日本は約65万人減）
カルガリーは過去１年間での人口の流入数は4万人にものぼり、これまでのカルガリーの歴史で最も多い人数となりました。
しかし、現在は住宅が足りておらず2027年までに新たに11万戸の住宅が必要になると言われています。現在は新規世帯2.75世帯に対して1戸しか建設されていません。
住宅が足りないという事は当然住宅が価格が上がってしまい、「housing affordability（ハウジングアフォーダビリティ＝住宅の値ごろ感）」が悪くなってしまうため、カルガリーの企業やNPOは市議会に「住宅とアフォーダビリティ・タスクフォース」の提言の思慮深い実行を含め、住宅のアフォーダビリティに取り組むよう強く求めているそうです。
端的に言えば、住宅が足りなくて価格が上がってしまい、住宅の値ごろ感が無くなってしまうので、住宅建設をより簡単かつ迅速にできるように提言をしているそうです。また、市が建設可能な土地を増やし、住宅建設業者との協力体制を強化し、増加する多様な人口のニーズを満たす住宅を確保する方法を見つけるようにタスクフォースは提言をしました。
こちらの内容は以下のコラムに掲載されています。
まとめ
今回、販売中のコクランレイクの進捗状況を詳しく聞かせてもらいました。
・実績と経験のあるQuantum Place社と提携
・6つのStudyのうち３つが完了したこと
・資金調達の完了を待たずにコンセプトプランを提出するように行政から提言されたこと
・コンセプトプランは2024年の春もしくは夏前に提出予定
・カルガリーは人口増が続き住宅が足らない状況であること
が今回のアップデートになります。コンセプトプランを提出した後は通常１～２年程度で承認となりそうですが、コクランレイクに限って言えば行政側がショッピングアーケードの建設にとても意欲的という事もあり、承認が早まる可能性もあるみたいです。
私は2023年5月に自分の目で実際に見てきましたが、販売中のコクランレイクは絶好のロケーションだと認識しています。1Aの高速道路からコクラン町を通り22号線につながる道路は近隣の人達にとって重要な道路だからです。2023年より3年かけて立体交差になる工事中です。22号線を渡ったコクラン湖付近では、モンテラコクランレイクがすでに街づくりをしており、街は年々拡大しています。さらにコクラン湖の左側には大手のマクドナルドグループ社がこれから街づくりを行います。
販売中のコクランレイクにショッピングアーケードが建設されたら、今後数千人以上の住民が利用する重要なアーケードになるでしょう。
行政側が早くコンセプトプランを出すように提言してくるのも納得できるプロジェクトだと思います。