2023年5月15日～20日の6日間かけてカナダ不動産の現地視察を行ってきました。
前回の記事では「現在販売中のコクランレイク」と「１つ前のプロジェクトホースクリーク」について紹介しました。
前回の記事
アーバンスターキャピタル現地視察レポート２日目ー土地視察ー
２日目の夜はアーバンスターキャピタルの関係者（弁護士、設計会社、市議会議員、地主）が一堂に集まりディナーを楽しみました。
今回の記事ではディナーの様子と現在販売中のコクランレイクを例にとってアーバンスターキャピタルの案件の特徴などを紹介したいと思います。
２日目夜のディナー
２日目の夜はダウンタウンにあるステーキハウス「Vintage」にて食事会をしました。
カルガリーでは有名なステーキハウスで総勢25名が参加しました。
カナダの文化を知らなかったのですが、食事が出てくるまでずっと立って談笑するそうです。日本人は私を含め４名が参加しましたが、「いつ座るのか、いつ座るのか」とソワソワしていました。文化の違いを楽しめました。帰国後、ウクライナ出身の妻にその話をしたところウクライナやロシアも同じでまずは立ったままお酒を楽しみ談笑するそうです。
着席して食事が出てくるまで１時間３０分ほどありました。この時間でいろんな方と自己紹介したり談笑を楽しみました。私は１６年前にシアトルのワシントン大学に１年間ほど留学生として通っていましたが、１６年のブランクがあったので少し英語が拙いところがありました。カナダ人は気質が少し日本人に似ていて、とても優しくゆっくり私の話を聞いてくれたり、わかりやすく話してくれました。
-メニューにアーバンスターのロゴ-
-アルバータ牛-
アルバータ牛は絶品でした。
こちらは格式のあるレストランなので当然価格も高いですが、一般的なスーパーでは牛肉は結構安く買えます。
-サーロイン 1.198kg 約1,600円-
こちらはサーロインの上の部分。1.198kgで約1,600円なので100gあたりたったの135円程度です。
-リブアイのステーキ肉 0.902kg 約4,600円-
ステーキ肉は100g500円程度です。トリプルAランクのステーキ肉なので日本で言うところの国産牛A5ランクのようなイメージ。日本のスーパーで買うよりも半額くらいの金額で買えます。話は脱線してしまいましたが、カナダ人の生活も知ってもらいたかったために紹介しました。飲み物や加工品や日本のスーパーよりも高かったですが、肉や野菜などはカルガリーの方が安かったです。可処分所得は日本の２倍です。
話を戻しますが、ステーキハウスでは食事とお酒を楽しみながら18時～23時の5時間じっくりと関係者の方々とお話をしました。
以下、関係者たちに聞いた話をまとめます。
彼らはアーバンスターに呼ばれて日本のゲストとの食事会という事で参加していますので、もちろんアーバンスターの事を悪くは言わないでしょうが、聞いた内容をそのまま掲載したいと思います。
弁護士との会話
アーバンスターキャピタルは企業弁護として大手のBLG法律事務所、そして商業不動産証券発行の弁護としてRobertson LLP法律事務所と顧問契約をしています。ディナーには両法律事務所の弁護士が参加していました。アーバンスターキャピタルの会社がスタートした時から弁護を担当しており、コンプライアンスを遵守するという点で非常に重要な役割です。
以下のような質問をぶつけてみました。
『弁護士としてアーバンスターキャピタルの会社の事をどのように評価していますか？』
回答『アーバンスターは証券法を遵守して企業活動を行っているからすごく良い会社だと思うよ。ディーンはビジネスをする上で弁護士を味方につけて法律や法令を守ってビジネスの舵取りをしている。』
『不動産証券としてアーバンスターの商品は良い商品だと思う？』
回答『何より彼らが所有している土地は成長が著しい地域だし、ここは経済的価値はかなり高いと思う。土地が担保についているから証券の商品としての価値も当然高いと思うよ。』
『どんなリスクがあると思う？』
回答『景気後退で不動産住宅需要が低下する事かな。景気が悪くなったら新規住宅の需要も減るだろうし、高級住宅が売れなくなるというリスクはあると思う。日本と比べて売れなくなった時に値下げする幅が北米の方が大きいと思うよ。景気が回復するまで待つという判断をするなら時間がかかるのもリスクだね。』
政府関係者と評議会（市議会）のメンバーとの会話
ディナーにはカルガリー市の行政で働く人と評議会（市議会）のメンバーも参加していました。評議会のメンバーは市長の他に14名のメンバーがおり、うち3名がディナーに参加しました。代表のディーンは１４名のメンバーのうち９名と知り合いだそうです。市の政策を決定する人たちなので行政との緊密な連携を謳うアーバンスターの主張は正しい事がわかりました。
以下のような質問をぶつけてみました。
『アーバンスターは人口密度を高めたプランを出しているけど行政もそれを望んでいるの？』
回答『はい、望んでいます。行政としては税収を増やしたいので住宅軒数が増えれば増えるほど固定資産税からの税収を増やす事ができます。』
『固定資産税ってどれくらい？』
回答『住んでいる地域にもよるけど、8,000万以上のいわゆるちょっと高級な住宅に関しては年間2,000～4,000ドルくらい。北コクランはロッキービュー郡だからコクラン町やカルガリーと比べると1,000ドル（10万円）くらい安いよ。だから住む人たちも魅力に感じると思う。』
『ロッキービュー郡の都市計画だと１エーカーあたり１軒じゃないの？』
回答『それはかなり古くに出された法律です。何十年も前のカルガリーは人口も少なく、郊外は１エーカーあたり１軒というルールを設けていました。しかし、現在の人口や住宅事情を鑑みるとその法律は時代に合わなくなってきています。そのため、より住宅密度の高いプランの承認を行っているのです。』
『コクラン町やアーバンスターが所有している土地についてどう思う？』
回答『コクラン町とその周辺は将来的な開発において、とても重要な場所だと我々は認識しています。コクランはカナダで最も人口増加率が高く、将来的に住宅や商業施設のニーズは必ずあがると思います。アーバンスターはとても良い場所に土地を所有しています。』
『アーバンスターについてどう思う？』
回答『重要なパートナーだと認識しています。行政としてもコクラン町の将来的な発展と開発を楽しみにしているので、アーバンスターのような不動産会社の存在は重要です。』
『他の不動産会社と比べてアーバンスターはどうですか？』
回答『彼らの強みは実際に広大な土地を所有しているという点です。』
以上が評議会のメンバーや政府で働く人から実際に聞いた話です。
行政の意向とアーバンスターのベクトルは同じ方向を向いているという事がわかる良い機会でした。行政としてもカルガリーは住宅がパンパンなので郊外であるコクラン町付近に人を住ますように計画しており、コクラン町につながるハイウェイ1Aを拡充しているとの事でした。住宅密度に関しても戸数が増えれば税収も増えるため、アーバンスターのコンセプトプランを歓迎しているとの事です。
以下がカルガリー市の評議会メンバーの紹介ページ。
https://www.calgary.ca/council/citycouncil.html
上記のページと私が掲載している集合写真を照らし合わせて頂ければおわかりになると思います。Ward４，１０，１３の３名のメンバーが参加していました。Ward１０のAndre氏は次期市長とも言われている人物です。
余談ですが、大阪の人たちを連れていったのでとても楽しく盛り上がりAndre氏が酔っ払って逆立ちをしていました。代表のディーンは次期市長にもなりそうな高齢の評議会メンバーが逆立ちして心から驚いていました。
案件の確認
個人的な感想ですが今回の視察に行って改めて素晴らしい案件だと思いました。
・ロッキー山脈が一望できる最高のロケーション
・ダウンタウンまで車で30分の好アクセス
・ダウンタウンまでの道の拡充＆立体交差工事
・都市計画のエリア内の土地
・コクラン町は北米で最も人口増加率が高いエリア
・カナダはG7で最も高い人口増加率
・オイルや天然ガスの資源の恩恵により消費税と医療費がゼロ、出産費用もゼロ
・平均年齢３５歳
・数倍のキャピタルゲインを狙う案件
・出資金の95％は貸しているお金（債券）
・実際の土地が担保になっている
・金融商品なので企業のコンプラ遵守が求められる
・金融商品なので適切な情報開示を行っている
・弁護士や行政との緊密な連携
・行政も人口増加に対応して住宅密度の高いプランを望んでいる
・実績のあるプランナーへのプラン作成外注
・資金調達の実績＆実際の土地所有
アーバンスターの商品には上記のような特徴があります。
投資でお金を増やそうと思ったら投資家はリスクを取らなければなりません。実際に自分の目で見に行った感想としては投資家が取るべき最大のリスクは「時間のリスク」だと思います。
コンセプトプランを提出したあとはすべて行政の主導で計画が進んでいくので、プランの修正を求められる可能性もありますし、ホースクリークのように公聴会が開かれるまでに待たされる可能性があります。グレンデールマウンテンビューに関しては土地がロッキービュー郡の管轄とはいえ、コクラン町に隣接していてカルガリー市が費用を負担しているハイウェイ１Aに面している事からCMRB（＝成長委員会）の動向を待たなければなりませんでした。そういった理由で当初の計画よりも時間がかかってしまう可能性は大いにあるのです。投資家はそのリスクを取らなければなりません。
ちなみにですがホースクリークとコクランレイクは管轄行政がロッキービュー郡だけなので意思決定のプロセスが早いそうです。事実、マクドナルド社は承認を取りました。
話を戻すと、銀行に寝かせているお金があるとか、子や孫に資産を残したいなどの需要があって時間的リスクを取る事ができるのであればアーバンスターの案件はベストマッチだと思います。本来キャピタルゲインで３倍とか５倍とかを目指す金融商品は元本をすべて失うほどリスクの高い商品だからです。しかし、アーバンスターの商品は土地が担保についており、その土地は将来的に開発が見込まれるエリアです。
上記のような理由で私は1,000万円ほど投資を行いました。
2017年に投資をしましたが、インフレヘッジや為替ヘッジも考えて投資をしています。事実、物価が上がってしまっているので貯金で持っていたら価値が棄損していました。円安の影響もあり投資した時よりも円ベースで25％ほど得をしています。
魅力を伝えたくて前置きが長くなってしまいました。
以下では販売中の案件の特徴の確認をします。
-販売中のノース、タームシートより引用-
SPC（特別目的会社）による倒産隔離
アーバンスターの商品はいわゆる「プロジェクトファイナンス」です。
プロジェクトファイナンスとは、例えば私が所有している山に天然ガスが眠っている事がわかったとします。しかし、自己資金では天然ガスを掘り出して、供給するパイプラインを作る事はできません。そこで投資家からプロジェクトに必要な資金を募って人を雇い専門家を巻き込みながらプロジェクトを成功させようとします。プロジェクトが成功した暁には儲かった利益を自分と投資家で分配しよう！という仕組みです。
プロジェクトファイナンスではプロジェクト毎に特別目的会社を設立します、これは他のプロジェクトと財布を混ぜないという事と本体の会社に万が一の事があった時にも倒産のリスクから切り離すために設立をするのです。
アーバンスタのプロジェクトでは特別目的会社が土地を所有しています。最悪の最悪の場合は土地が残るという事です。
金融商品の仕組み
アーバンスターの商品は以下のような設計になっています。
・出資金の95％（貸付金）
・出資金の5％（株券）
つまり、1,000万円投資を行うと950万円はプロジェクトに貸しているお金という事になり、債権者になります。人にでも会社にでもお金を貸すとしたら何を要求するでしょうか？そうです。担保です。このプロジェクトでは都市計画内のエリアの実際の土地が担保として設定されます。残りの5％は議決権の無い株式の取得になります。プロジェクトが無事に成功してデベロッパーに土地を高値で売却したら会社に一気に現金が入り利益が出ます。投資家が持っている株式は大幅に値上がりして内部償却を行い配当金として分配されます。
いわゆる不動産証券化商品であり、資産担保証券などと呼ばれたりします。
証券の発行は第三者機関の「Alliance Trust（アライアンストラスト）」という信託会社が行います。この仕組みでもって金融商品としてるため、アーバンスターはアルバータ証券管理局に適切な情報開示を行い会社の透明性を確保しているのです。
成果報酬型ビジネス
アーバンスターのプロジェクトでは、プロジェクトが成功した際、利益の75％が投資家に還元され、残りの25％をアーバンスターが成功報酬として取ります。これは契約書にも明記されており、私が個人的に最も気に入っている点です。
契約書にはプロジェクトに必要な資金の使用意図が明記されており、何にいくら使うかが定められています。投資家はCIBCというカナダのメガバンクの信託口座に資金を送金して、会社はプロジェクトに必要なお金を必要な時に必要なだけ取り出して利用します。金融商品なので証券局に監視されており自由にお金を使う事ができないという制限が働いています。
つまり彼らは「売っておしまい」というわけではなく、我々投資家と同じように１日でも早く最大限の利益を獲得したいのです。
コクランレイクノースに関して言えば、15億円を調達していますがコンセプトプランが承認され土地をデベロッパーに100億円で売却できたとします。85億円の純利益に対して彼らは21億円ものキャッシュを１夜にして手にするので、プロジェクトを成功させる強烈なモチベーションが彼らにもあるのです。
都市計画内の土地
繰り返しになりますがアーバンスターが所有しているのは「都市計画」内の土地です。
都市計画とは行政が将来的な街づくりを想定して必要な規制、整備を行い町を発展させていこうという行政主導の計画の事です。ホースクリークとコクランレイクは「北コクラン都市計画」のエリア内に位置しています。「Cochrane North Area Structure Plan 」と検索をかければ都市計画の全文が読めます。
「北コクラン都市計画」は2007年にロッキービュー郡より指定され2018年に修正が行われました。このエリアには学校や警察署、消防署が作られる事が決定しており、将来的な開発で10,000人以上を住ますとされています。現在は住宅密度を高くして20,000人以上を住まそうと提言されているそうです。住宅密度を高めると言っていますが、１エーカー（1,224坪）あたり3.3軒なので、1軒あたり400坪弱あります。緑のオープンスペースや道路を設けても１軒あたり200～300坪程度の住宅です。
つまり、どこぞやの土地を仕入れているわけではなく「将来的に必ず開発がされる土地」を仕入れているわけですから、価値が大きく棄損する事はないと思っています。
リターンについての考え方
コクランレイクでは１エーカーあたり3.3軒の住宅密度の住宅の建設に加えて、ショッピングモールと学校の建設もプランに盛り込んでいます。住宅は販売した時だけの収益ですが、ショッピングモールなどの商業施設はテナント料をずっと見込む事ができるため、土地の価値が高くなります。現在、すでにコクラン湖に住んでいる人たちがたくさんいますが、車で７～８分運転してコクラン町まで買い物に行かなければなりません。商業施設ができたらこの地域の人たちの生活はより向上するでしょう。
-商業施設を盛り込んだコンセプトプラン-
プランが承認されたら住宅用の土地だけデベロッパーに売却してまずは十分なリターンを投資家に渡してから、商業施設はアーバンスターが開発して毎年テナントからの収益を投資家に分配するなどのオプションもいかようにもできるそうです。もちろん一括ですべて土地を売却してしまって次のプロジェクトに進むという選択肢もあります。すべてベストな提案を投資家に行い、投資家の投票で決定します。
リターンについての考え方は以下のタームシート通りです。
例えば、コクランレイクノースの場合は、１０４エーカーの土地です。１エーカーあたり最大3.3軒の住宅密度プランを作成しています。北コクラン都市計画では、Cluster Residentialの土地は最低ベースとして１エーカーあたり1.3軒と定められています。それ以上建てたい場合は行政の承認が必要です。つまり、最低135軒、ベストシナリオで343軒。あるいはプランの修正を求められて、200軒や250軒などその幅の間におさまる可能性もあります。1軒建てられる軒数が増える毎に500,000ドル（約5,000万円）の価格で土地が売れると試算しています。詳しくは以前の記事をご覧ください。
商業施設に関しては低く見積もって100万ドル（1億円）で計算しています。つまりベストシナリオの場合は、約219億円で土地が売却できると試算しているわけです。これはカルガリーの不動産事情に詳しい人にも確認を取りましたが、大胆な試算ではなく、現実的な数字です。募集総額は約15億円なので、219億円－15億円の204億円が純利益となり、75％が投資家に分配されます。投資家利益は153億円。ベストシナリオの場合はかなりのリターンを投資家は受け取ります。
北コクラン都市計画では１エーカーあたり1.3軒が最低ラインとして認められているため、住宅部分に関しては最低135軒の建設プランは承認されます。その場合は、92.5億円で土地が売れる資産です。その場合でも投資家利益は58億円となるため、最低シナリオでもリターンを獲得できます。１軒あたりかなり低く2,000万円で資産しても投資家利益は27.75億円になりリターンを獲得できます。（１５億円調達）
個人的には最大で10倍ほどのキャピタルゲインを狙える投資案件で投資金の95％が土地の担保がついているというのは他には無い商品だと思っています。しかも先進国のカナダの金融商品なので。
リスクについて
良い話ばかりになってしまったので、最後にリスクの話もします。
・時間的リスク
アーバンスターのプロジェクトは地主から農地を仕入れているため既に地質工学的調査が済んでいます。しかし、コンセプトプランの提出前にもう一度最初から地質工学的調査をしなければならないため、実施を行い書類を行政に提出します。１つ前のプロジェクトのホースクリークでは交通データを行政から出されるのに時間が数か月かかりました。そのためコクランレイクでは地質工学的調査に１～２年という期間を設けていますが、遅れが出る可能性もあります。また同時に資金調達を行っていますが、景気次第では資金調達にも時間がかかってしまうかもしれません。
またコンセプトプランを提出してからはすべて行政の主導になります。承認までの期間は別の会社のプロジェクトなどを参考にするとプラン提出から６カ月～１年くらいが目安の期間です。しかし、後ろにずれ込む可能性もおおいにあります。事実、ホースクリークでは行政側から「2022年10月に提出して2023年4月に承認」というタイムスケジュールが送られてきていますが、まだ承認１つ前のステップの公聴会の実施を待っている状態です。
そのため償還まで３～５年という表現をしていますが遅れてしまう可能性はあります。
このあたりは時間や期日に正確な日本人の文化的感覚とは異なるので、そのあたりを投資家は考慮に入れる必要があるのです。「時間的リスク」を取る必要があるかと考えています。弊社はこれまでアメリカをはじめ多くの投資案件に投資をしてきましたが、ほとんどの場合で当初の予定よりも時間がかかってしまう事がありました。時間よりも正確さを重んじているからです。
そのため「時間的リスク」を取れない投資家は投資すべき案件ではありません。行政側の動きはアーバンスター側にコントロールできないからです。
・流動性リスク
流動性とは簡単に言えば「現金化したい時に現金化できるかどうか」です。
この案件はプロジェクトが完了するまで出資した資金を引き出せません。お金が寝ます。途中で解約してお金を戻したいと思ってもできないのでその点が注意です。不動産やスタートアップ企業への投資はオルタナティブ投資と呼ばれますが、流動性を放棄してでも高いリターンを獲得して市場のボラティリティ（株価が乱高下する事）の影響を抑制する事を目的としています。ポートフォリオ分散するというメリットがありますが、お金が寝てしまうのがデメリットです。
つまり、いざという時のためにお金が必要という場合は向いている投資ではありません。換金できないからです。
・市場価格リスク
アーバンスターが仕入れている土地は人口増加率が高く都市計画内の土地を仕入れているとはいえ、市場が停滞してしまった時は影響を受けます。景気が後退した時に不動産の新規需要が減り、売れにくくなるという事です。リーマンショックの時は私はアメリカに住んでおりましたが、アメリカも日本も不動産の買い需要が戻るまでに約１年ほどかかりました。下落幅は流動性が低いため株価に比べて小さかったですが、１億円や２億円などの高級不動産は特に影響を受けていました。
このように市場が停滞した場合は不透明感から不動産に対する需要が低下するため市場価格リスクも存在します。とはいえ、経済の予測はエコノミストにもできないくらいですから、どの投資にもつきもとして投資家が取るべきリスクだと思います。
・為替リスク
私は１カナダドルが80円の時に投資をしました。現在は１カナダドルが約100円なので、償還時も同じレートであれば為替だけで大きなリターンを獲得できます。日本の金利が低く北欧米が利上げをしているため金利差で円安になっていると言われています。しかし、逆もまた然りです。１カナダドル100円の時に投資をした人は償還時に円高になっていれば損をします。もしかしたら、１カナダドル80円になっているかもしません。120円や130円になっている可能性ももちろんあります。為替も誰にも予測できないため、投資家は為替リスクも取らなければなりません。
上記が考えうるリスクです。
投資でお金を増やそうと思ったらリスクを取らないといけないので、自分が取れるリスクと潜在的なリターンを比較して投資を行うと良いですね。私はそれなりに貯金があって子供達の中学受験や学費に充てようと思っていたので寝かしているよりは運用しようと思い流動性も放棄して潜在的に高いリターンを狙えそうだと思い投資しました。
まとめ
この記事では２日目のディナーの様子と案件の確認を紹介しました。
個人的に１番良かったのは、行政の人たちがコクラン町というエリアを高く評価しており、住宅密度を高める事を望んでいるという点です。住宅軒数の多いプランで承認されればされるほど、アーバンスターの土地はデベロッパーに高く売却できるからです。
自分自身で内容を確認するうえで文字に起こしましたが、改めて良い案件だと思います。
取るべきリスクに対して潜在的なリターンが高く、担保という安全性があるためです。償還が楽しみです。