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アーバンスターキャピタル(カナダのランドバンキング)海外不動産投資の詳細

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こんにちは、株式会社At libertyの戸風正樹です。

弊社は語学力を生かして海外の優良の案件の紹介や、代理店活動に力を入れています。

そういった代理店活動の中で、アーバンスターキャピタル社の提供しているランドバンキングのスキームが非常に画期的で投資案件として魅力を感じました。

弊社は特別にアーバンスターキャピタル社とエージェント契約を結んでおり、ご希望の方は弊社を通して申し込みをすることができます。契約書は英語になりますが、日本語の対訳もついていますので安心して申し込みができます。

『2~4年で投資額の2倍を目指す投資案件』となります。

アーバンスターキャピタル社のバイスプレジデント松下新氏に詳しく説明を聞きましたので、概要をまとめます。

是非、最後まで読み進めていってくださいませ。

ランドバンキングとは?

まずランドバンキングを知らない方も多いと思うので、ご説明します。

landbanking

ランドバンキングとは、ランドバンキング業者が開発が見込めそうな「未開拓の土地」を調査して取得します。

ランドバンキング業者は地質調査などを行い投資に最適な土地かどうかを選定します。特に人口がすでに増加していて、行政自体が開発に力を入れている地域を狙います。

その後取得した土地をユニットに分けてランドバンキング業者が投資家に販売します。土地を購入した投資家は、「共同出資者」となるわけです。

ランドバンキングの面白いところはランドバンキング業者自体も投資に参加しているので、「売っておしまい」ではなく、開発に力を入れてプロジェクトを成功させよう!という業者が多くなることです。

東南アジア系の海外不動産などは、間に入っている業者が売っておしまいというところも多いみたいで、トラブルが起きるケースもあります。

ランドバンキング業者は行政に開発計画を提出して、行政や開発業者と協議や交渉を重ねます。おおよそ4~10年ほどで「開発許可」が出ます。

地価が上がり、土地の値段目標値に達した段階で開発業者(デベロッパー)に土地を売却します。

まとめます。

1、ランドバンキング業者が未開拓の土地を安価で購入
2、投資家に土地を販売
3、行政と開発計画の交渉・協議
4、開発業者(デベロッパー)に売却

この流れがランドバンキングの概要です。安く買って高く売るというビジネスの鉄則であり、シンプルなキャピタルゲインの方法になります。

 

一言で言えば、

「未開拓の土地を一括購入して、ユニットに分けて投資家に分配。開発業者に売却が決まり、地価が上がった差益を狙う」

というのがランドバンキングの特徴です。

主に土地が広大なアメリカやカナダにてランドバンキングが行われています。投資家にとってはランドバンキング業者の選定が大事なポイントになります。

なぜ、開発業者(デベロッパー)が土地を仕入れないの?

上記の話を聞くと、

『土地を安く仕入れるんだったら、住宅を建てるデベロッパーが土地を買えばいいのでは?』

といった鋭い質問が生まれるかと思います。

実は、土地を安く取得する段階では一般的にその土地はまだ「農地」として国土交通省に登録されています。

この「農地」を「住宅地」に変更するためには、

・綿密な土地の調査
・パイプラインの建設
・行政からの認可の獲得
・潤沢な資金

が必要となります。家や商業施設を建てられるかどうかわからない土地を購入するリスクを開発業者は負えません。購入して家が建てられなかったら困るからです。また、一般的にはこの「土地の仕入れ」に対して銀行は融資をしてくれません。

ランドバンキング業者が「農地」を「住宅地」に行政に許可させ、パイプラインを建設し、開発計画を作成して、「あとは家を建てるだけ」の状態にしてデベロッパーに売却するわけです。

デベロッパーとしては、「あとは家を建てるだけ」の状態であれば、銀行から融資を受け実際に開発を行うことが可能なわけです。

 

弊社はアーバンスターキャピタル社のランドバンキングのスキームが非常に良いと感じましたので、以下にご紹介差し上げます。

 

アーバンスターキャピタル社の説明を聞きにいきました!

先日、弊社のFPと一緒にアーバンスターキャピタル社のランドバンキングについて説明を聞いてきました。

アーバンスターキャピタル社はカナダのカルガリーに本社を置く会社で、2008年より活動しています。

アーバンスターキャピタルの副社長は日本人の方で、博報堂 → JPモルガン → リーマンブラザーズと30年以上、金融の世界に身を置いてらっしゃるベテランの方です。

松下 新(まつしたあらた)

バイスプレジデント アジアパシフィック
30年に及ぶ金融業界での実務経験者でケミカル銀行(現JPモルガンチェース)、リーマンブラザース、UBS、ノバスコシア銀行などで営業グループヘッド、アナリストを歴任。2009年より英系投資アドバイザリー会社にて海外投資アドバイザー。
ミシガン大学卒 経済学士

 

オフィスには過去に販売したWindy ridge の概要などがたくさん掲示されていました。
(現在はオフィスは表参道に移転しています。)

アーバンスターキャピタル社は過去に以下のプロジェクトを実施しています。

1、UrbanStar Mountain view Estates
2、UrbanStar Windy Ridge Estates 
3、UrbanStar Windy Ridge Phase 1 (住居用)
4、UrbanStar Windy Ridge Commercial Inc.
5、UrbanStar Glendale Manor Inc.

5つのプロジェクトはすでに完売して開発が進んでいるプロジェクトです。

 

上記に販売したプロジェクトの総合計募集額は、48,250,000カナダドルで、日本円にして約40億円前後(2017年レート)の金額が完売しています。

投資家はやはりカナダ人が多く、日本でも保険会社などがエージェント契約を結んでおり販売をしています。

現在、アーバンスターキャピタル社は、「ホースクリークデベロップメント」を販売しており、年内には完売を見越しています。

 

今回は、このホースクリークデベロップメントのプロジェクトについて詳しく説明を伺ってきました。

カナダの行政に提出している、開発契約の書類や地質調査の結果などをじっくり見せてもらいました。

英文で何百ページにも及び目論見書でしたが、英語がわかって本当に良かったです。特に地質調査の書類は興味深くて面白かったです。

Windy Ridgeの地質調査の時は、調査の途中で恐竜の化石が出てきてしまったそうで、「Historical Area」を設けたそうです。恐竜が出てきたしまったので、その土地には住居を作れないですもんね。

また、水はけが良くなるように区画ごとに池を設けて水が流れる場所を作るそうです。

 

過去に販売したプロジェクトの詳細や具体的な話を聞くことができました。

 

販売中のホースクリークプロジェクトの概要

上記でも説明しましたが、アーバンスターキャピタル社は現在、ホースクリークデベロップメントを販売しています。

募集金額 14,500,000カナダドル(約12~13億円)
募集期間 完売するまで
取得土地の広さ 120エーカー
利益放出 売却益の75%

日本円にて12~13億円(為替レートによる)が集まり次第、販売が終了となります。

間に多くの会社が介在しているわけではなく、アーバンスターキャピタル社とエージェント契約を結んでいる会社が販売しているので、変に手数料などが上乗せされている心配はありません。

海外不動産を見極める時のポイントですが、全体の募集額・取得土地の広さを割ると、手数料がたくさん抜かれているかどうかがわかります。

例えば、東南アジアの不動産などでは、実際は10,000ドルのところをブローカーが15,000ドルなどで販売して中抜きをしているケースが良くあるそうです。

『情報を仕入れてきた』と考えれば当然の手数料ではありますが、2倍なども結構ある業界だそうなので注意が必要ですね。

 

ホースクリークデベロップメントの場合は、

出資者は1エーカーあたり120,000カナダドルで取得する

と契約書に明記されています。

120,000 × 120 = 14,400,000

ですので、募集金額と大きな差はありませんね。

ホースクリークの位置と状況

ホースクリークはカルガリー国際空港から車で20~30分程度に位置している郊外にあります。

コクランは人口が2,585万人(2016年)の都市でカルガリーから長い1本の道が通っています。地図では1Aと示されている道路です。

この道路は現在、工事が進んでいて片側4車線の計8車線の道路になる建設計画が決定しており、コクランには大型駐車場が建設されています。

つまり、ホースクリーク周辺に住む人たちは、コクランの大型駐車場に車を停めてカルガリーに電車で通勤するなどのライフスタイルができる予定です。

カナダは環境保護がうるさい国ですので、「パークアンドライド」という車を停めて電車通勤をするのが一般的です。

 

地図上で1Aの道路の下には、カナダの国旗にもあるメイプルマークの1が見えるかと思います。こちらは大陸横断道路です。


引用:カナダ大陸横断道路日本公式サイト

 

なぜ、アーバンスターキャピタルのバンドランキングがオススメなのか。

ランドバンキングは投資商品なので、必ず利益が出るとお約束するものではありません。

ただ、アーバンスターキャピタル社が販売しているカナダのランドバンキングはスキームが非常に優れているので、投資案件としては非常に面白いものです。

その理由を以下にご説明します。

 

1、すでに120戸の住宅建設の許可が出ている

ランドバンキングは未開拓の土地を開発して、売り抜けることをゴールにしていますが、ホースクリークプロジェクトではすでに120戸の建設許可が行政から降りています。

冒頭にて「農地」→「住宅地」に地目を行政に変更してもらうとお話しました。多くのランドバンキング会社はこの地目の変更に時間を要しますが、ホースクリークはすでに「住宅地」となっています。

過去に5つのプロジェクトを販売していて、行政との協議や交渉を繰り返しているアーバンスターキャピタル社の強みとも言えますね。

2、第一抵当で土地が担保になる

ここがアーバンスターキャピタル社の最大の強みかもしれません。

アーバンスターキャピタル社はプロジェクトことに、特別目的株式会社(SPC=Special Purpose Company)を設立しています。

投資家は、投資した金額の95%をSPCの貸付金として投資します。その95%の投資額はアーバンスターキャピタル社が取得した土地が担保になります。

つまり、出資した額の95%は第一抵当で土地が担保になっているので、土地の権利を実際に購入したことになります。実際に登記されて保全されるので、東南アジア系の不動産投資のように現地の人の名前で登記されるといった心配も必要ありません。

残りの5%はホースクリークプロジェクトの株式取得になります。つまり、株主になります。

デベロッパーに土地を売却した段階でこの5%の株式が何倍にも膨れ上がり、投資家に還元されます。

3、金融商品になる

上記の理由から我々投資家は、アーバンスターキャピタル社のSPCに投資することによって95%の担保付き貸付と株の取得になります。

このことから、このランドバンキングは『金融商品』の購入ということになります。

ただ土地を購入するだけだと、カナダの国土交通省マターになります。その場合は土地の登記をして権利書が発行されて、といったシンプルな流れになりますが、『金融商品』の場合はそう簡単にはいきません。

金融商品の販売はカナダの金融庁マターになりますので、金融庁の厳しい目が向けられます。(投資家保護)

アーバンスターキャピタル社は本社の資産状況や、土地取得証明や関連会社との取引などすべての情報を金融庁に開示する必要があるので、監査が厳しい状態でプロジェクトを進めています。

我々投資家からすれば、第三者の厳しい目に晒されている会社に投資するので、安心感があります。

4、金融商品なので一般的に税金が安い

※税金に関しては一般的な話をしています。私個人は税理士の資格を有していませんので、詳しくは税理士の先生にお伺いくださいませ。

海外不動産を売却した時は、5年以下の短期の場合は税金は約20%です。しかし、5年以上の長期の場合は税額が40%となっています。

しかし、本ランドバンキングの場合は金融商品になっているので、税率は20%となります。なぜなら、SPCが分配する「配当」という形で我々、投資家はリターンを受け取るからです。

日本とカナダは租税条約を結んでいますので、売却時にカナダに16%の税金を納め、日本では差額の4%を納める流れになります。

5、スパンが短い

今回のホースクリークプロジェクトのランドバンキングでは、想定期間を2~4年に設定しています。

他のランドバンキング案件では、約10年が一般的なので償還するまでの期間が長いです。一方、ホースクリークではすでに120戸の住宅建設許可が出ており、想定期間を2~4年としています。

想定リターンは約2倍を見込んでいます。

6、売却しないとアーバンスターキャピタルは儲からない

ここも投資家にとっては安心できるポイントかもしれません。

一般的に東南アジア系の海外不動産投資では、仲介業者が「中抜き」をしているケースがよくあります。100,000ドル仕入れた土地を投資家に200,000ドルで販売するといったスキームです。

すると販売した事前で、業者は儲かってしまうので、その後の「モチベーション」が低下してしまいます。よく「消防法にひっかって開発が進まず、3年経ってしまった・・・」など聞く話です。

アーバンスターキャピタル社は、仕入れた土地をほぼ時価で投資家に販売しており、デベロッパーへの売却時に25%を受け取るスキームとなっています。

つまり、アーバンスターキャピタル社自体も、一刻も早くデベロッパーに売却したい!と考えているわけです。

※投資家にほぼ時価で販売している理由は、例えば10億円で土地を仕入れて、世界中の投資家から10億円を回収できれば、次の新しい土地を彼らは仕入れることができて、次々にプロジェクトを展開できるからだと思います。本当によくできたスキームです。

 

カナダはランドバンキングに最適な国か?

最後にカナダという国がランドバンキングに最適な国なのか?についてご紹介します。

ちょうどこの記事を書いている7月13日にもカナダの政策金利が引き上げられた記事が発表されました。

引用:yahooニュース

一般的に景気が良いと金利を引き上げ、景気が悪いと金利を下げます。日本はずっと金利を下げ続けてきて、ついにはマイナスになってしまったほどです。

カナダの政府が発表している公式資料にもカナダの景気が安定している資料が配布されており、いくつか紹介したいと思います。

カナダはG7の中でもGDPに対しての借金が非常に少ない国です。そのため、世界的な金融危機の影響を受けづらいと言われています。

法人税も安く労働生産性もアメリカに次ぎ2位というデータが出ています。

カナダは言わずとしれた資源国です。天然ガスや原油が豊富で、原油価格の下落時は景気が不安定になる時期もありました。

原油価格に景気を影響されていましたが、最近ではその他の産業も成長しています。ちなみにですが、アーバンスターキャピタル社の商品ホースクリークの北部はカナダでも有名な原油の産地です。

 

【過去開催セミナー】9月17日(日)京王プラザホテル多摩にて『説明会』を実施

アーバンスターキャピタル社のバイスプレジデント松下新氏をお呼びして京王プラザホテルにで『説明会』を実施しました。

説明の解説動画を撮りましたので、ご興味のある方はご視聴ください。

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